北京赛车pk拾开奖:一紙“公告”引出背后的糾紛

來源:江門日報  發表時間:2019-05-23 07:00   

業委會貼出招標《公告》,物管貼出《聲明》,針鋒相對。

業委會貼出招標《公告》,物管貼出《聲明》,針鋒相對。

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續聘或選聘物業服務企業的主要步驟。

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????日前,江海區銀泉花園翠湖灣小區業委會在信息公告欄及各幢樓宇,張貼《江門市翠湖灣物業管理服務招標公告》(簡稱《公告》)?!豆妗芬懷?,小區物管——江門市房產物業管理有限公司(簡稱“江門房產物管”)跟著貼出《聲明》,稱業委會對外招標的做法不合法,應停止。

????該小區物管與業主的糾紛并非近期才發生。記者了解到,去年11月,小區物管曾向232戶業主發出律師函,催繳所欠物管費112萬元,當時追討了30多萬元。即便如此,截至目前,仍有150多戶業主欠費,欠費金額約80萬元。

????業主方面則認為江門房產物管對小區的管理不到位,存在很多問題。有的業主還質疑物管公司進場的合法性,反映物管人員將垃圾倒在業主小車上。究竟孰是孰非?為此,記者走訪了業委會和物管,以及江海區住建局、銀泉社區居委會,進行了深度調查。

????文/圖 江門日報記者 周春鋒

????A 物管:150多戶業主欠費,欠費金額約80萬元

????日前,在江海區銀泉花園翠湖灣小區信息公告欄及各幢樓宇,業委會貼出《公告》,而在其一旁,則是小區物管——江門房產物管于5月16日貼出的《聲明》,大意是根據《物業管理條例》第11條、《中華人民共和國物權法》第76條的規定,業委會對外招標的做法不合法,應停止。不僅如此,《公告》、《聲明》均出現被撕掉的現象,業委會和物管均懷疑是對方所為。

????翠湖灣是銀泉花園第三期開發的小區,共有1202戶。一開始,物管是江門市豐盛物業管理公司。到2014年底,該物管公司撤場。第二年,江門房產物管進駐。自那時起,便有業主欠費,直到現在。

????江門房產物管總經理岑日成告訴記者,目前,該小區步梯樓的收費是0.6元/平方米,單電梯樓的收費是1.3元/平方米,雙電梯樓的收費為1.5元/平方米,部分業主不交費。2018年11月達到高峰期,曾有232戶業主欠費,總額高達112萬元。2018年11月25日,他們針對久費兩年以上的業主發出律師函予以追討(物管沒有針對2018年欠費業主追討及發律師函,因為大部分業主是一年交一次物管費),追討了30多萬元。即便如此,截至目前,仍有150多戶業主欠費,欠費金額約80萬元。

????岑日成向記者展示了2018年7月25日發給部分業主的催繳單,其中一張顯示:屋主單位面積約120平方米,每月物業管理費約180元,欠交2017年1月至2018年7月管理費共計3425元。

????江門市物業管理協會會長方耀添在接受記者采訪時提醒,購買物業是投資行為,準時繳納管理費及分攤費也是投資行為,否則一旦房屋及其配套得不到及時維修保養或更換升級,小區出現垃圾成堆、設備失修的現象,那么該小區配套以及房屋就會貶值。這樣不但影響市民的居住環境,還會直接降低業主的房屋價值,直接侵害其他業主的利益,所以大家必須堅決抵制不交管理費的行為。

????B 業主:物管對小區的管理不到位,存在許多問題

????為何會有這么多業主欠費?記者隨機采訪了3位欠費的業主,他們的說法較為一致,主要是認為小區物業管理不到位,小區公共收益不明晰,同時,他們對江門房產物管進駐的合法性表示質疑。

????業主們反映的問題主要集中在以下這幾方面:

????一、環境問題。部分業主反映,小區垃圾有時不及時清理,到處堆放,孳生蚊蟲鼠蟻,臭味很大。另外,綠植枯萎,路面出現“黃泥地”,而當年吸引業主購買并引以為傲的人工湖,如今幾乎成了“死湖”,水量極少。不過,也有業主對此不認同,認為物管對小區環境的維護總體可以,比周邊小區要好,其中一位業主講到:“如果滿分是100分的話,我打70分”。

????二、車輛停放問題。記者于5月17日下午4點到訪發現,小區道路上散放著多輛車。業主稱,到了晚上,道路上停滿了車。這樣的情況下,物管還在道路上放置石墩,使得原本只有雙向兩車道的道路更為擁擠。另外,一位業主的行車記錄儀顯示:5月13日晚7點多,一位清潔人員將垃圾倒向小車玻璃,讓這位業主大為惱火:“這行為太惡劣了!”

????岑日成表示,小區部分沒有購買車位的業主會以各種理由進入小區停車,如果完全拒絕,這部分業主的車輛在外面也很難找到車位,容易形成矛盾。為此,他們在進行人性化管理的同時,強化了監管。盡管如此,還是有些業主不自覺,出現亂停亂放現象。至于業主質疑有物管人員將垃圾倒在小車玻璃上,岑日成表示,業主應該向物管投訴,如果情況屬實,他們一定不會偏袒任何一位員工!

????另有業主反映,小區安防,以及設施、設備維護等方面,都存在不少問題,此前也出現過一些比較典型的情況,比如物管大樓起火、有的業主將地下車位改成車房等。

????記者留意到,2017年9月5日,住建部門發布了《2017年江門市物業管理專項整治情況的通報》,對存在問題較多、物業管理服務不到位的六家物管進行了通報批評,江門房產物管就在其中。對此,岑日成表示,一開始,公司的管理確實存在不足,被通報批評后,公司進行了整改,有所好轉。

????據銀泉社區主任陳翠秀介紹,他們經?;嶠擁揭抵鞴賾諦∏錒芊矯嫻耐端?,主要是反映公共收益及環境衛生問題。不過,她也承認,相對本社區的其他小區,該小區的物業管理還是比較完善,平時也比較配合社區開展日常工作。

????三、公共收益監管問題。有部分業主尤其是欠費業主,質疑江門房產物管侵占小區的公共收益,即地面規劃車位以及公共廣告收益。同時質疑公共收益支出不合理,例如維修電梯的費用比市場價高出數倍等。

????岑日成稱,小區共有219個地面規劃停車位,從2017年9月開始面向業主出租。2018年的收費標準是120元/月,今年的收費標準是80元/月,一年共有20多萬元收益,全部用于小區電梯等設施、設備的維護、保養方面。截至目前,小區并未動用維修基金,而是運用公共收益構成的維修資金。至于電梯廣告費收益,岑日成稱,由于臺風以及人為因素等,小區停車場入口的閘桿等容易受損,每次的維修費用在千元以上。為此,他們和廣告公司約定,前三年,物管不收取任何廣告費,而由廣告公司負責小區停車場入口道閘等處的及時維護;三年后,廣告公司依然負責維護道閘等處,但物管拿廣告收益的三成。

????業委會主任胡女士表示,為加強公共收益監管,他們要求小區物管開第三方賬戶,由業委會監管,但小區物管并未實施。

????“我曾告知他們以業委會名義開賬戶,把款項存進去。要支出時,我們可向他們申請!”岑日成表示。

????C 爭議:業委會和物管互相質疑對方合法性

????還有部分業主和業委會質疑物管進場的合法性。他們稱,2015年,一期、二期業主大多已入住,而江門房產物管在沒有經戶數和面積“雙過半”同意的情況下,強行取代原物管公司進場,屬違法行為。另外,根據《廣東省物業管理條例》超過5萬平方米的小區前期物業服務企業必須經招標方式決定,但翠湖灣小區超過10萬平方米,卻沒有經過招投標程序,這違反相關的法律法規,更成150多位業主不交物管費的重要理由。

????岑日成拿出相關資料表示,他們已于2015年5月15日在江海區住建水務局(即現住建局)備案。另外,他們已進場服務4年多,且有超八成業主繳納物管費,充分說明他們與小區已形成事實物業服務關系。

????記者留意到,針對業委會對江門房產物管進場合法性的質疑,江海區住建水務局于2018年6月8日進行了書面回復,稱“該物業公司從2015年一直提供物業服務,我局認為已形成事實上的物業服務關系。至于你業委會質疑其合法性,我局建議你進一步咨詢法律相關人士,并以他們的專業意見為準,或通過司法途徑認定?!?/p>

????一方面,是部分業主和業委會質疑物管進駐的合法性,另一方面,部分業主和房產物管在質疑業委會成立的合法性,認為業委會存在作假行為?;褂脅糠忠抵饕蟀彰庖滴?。2018年8月30日,銀泉社區還進行了《關于江門市江海區翠湖灣小區部分業主提交罷免業委會的情況說明》,里面稱“業主已經征集到255戶業主簽名同意,已達到總人數的20%,現社區仍需對專有部分占建筑總面積20%進行核實,還將通過電話或上門方式進行相關資料核對”;江海區住建水務局亦同期介入指導,要求業委會應根據物權決定管理權的原則及《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等有關規定,選聘物業服務企業和罷免業主委員會均屬小區大事,應交由小區業主大會投票表決決定。

????D 新糾紛:是否招標新物管,業委會和物管各執一詞

????記者從住建部門獲悉,成立了業委會的小區,當物業公司未能按照合同提供服務,拒不整改的,業委會如要另外招標、邀標或直接選聘物業公司,應該召開業主大會,依法經過廣大業主投票表決“雙過半”程序,即通過專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,才能解除現任物業管理公司的物業服務關系,進而選聘其他物業公司。

????記者另外查詢資料獲悉,業委會于2018年2月26日成立,到了2018年5月25日,他們曾書面咨詢江海區住建水務局選聘或續聘物業事宜。

????“業委會成立以后,不應馬上將現有物業趕走,而是應該給現有物業整改的機會,如果實在整改不到位,再談續聘或選聘也不為遲?!幣抵骰葡壬銜?。

????“我們是覺得物業整改不到位,才啟動下一步程序的?!幣滴嶂魅魏肯蚣欽叱鍪玖慫怯?019年1月2日發給江海區住建和水務局的《關于翠湖灣小區物業管理服務企業公司招投標的函》,里面寫到,他們就物業管理服務是否公開招投標進行業主投票表決,2018年12月31日在銀泉社區公開唱票、點票、計票。本次表決共發出1036張票,占總戶數1202戶的86.18%。收回有效表決票629份,其中,同意以公開招標形式聘請物管的有效票為608票,占總戶數50.58%;同意以公開招標形式,聘請物業有效面積66747.64平方米,占專有部分50.87%。

????“當時,業委會成員從家里拿了一些票過來,這讓我們不得不生疑?!庇幸抵鞅硎?。

????據銀泉社區主任陳翠秀介紹,他們經與業委會研究,將投票箱設在社區里,但前來社區投票的業主不多。到了點票那天,業委會成員拿的票基本上是業主委托的,導致部分業主質疑是否存在作假行為。

????一方面,業委會認為投票情況是真實的,且符合“雙過半”的要求,于是啟動了招投標工作,并于日前貼出《江門市翠湖灣物業管理服務招標公告》;另一方面,與之相對,江門房產物管于5月16日貼出《聲明》,要求業委會在知悉本《聲明》的5個工作日停止對外招標工作,或向物管出示業主大會的決定,以證明業委會對外招標行為的合法性。他們認為業委會對外以有爭議的投票結果開展招投標工作,沒有事實與法律依據。

????“希望業主代表、業委會、物管能好好坐下來談,朝著共建和諧小區的方向,多提建設性的意見,多做有益的事情?!輩煞媒崾?,有業主如此表示。

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????續聘或選聘物業該由誰決定?

????續聘或選聘物業該由誰決定?事實上,關于續聘或選聘物業,市住建局于日前發布了工作指引(試行),明確了多個事項。一方面,應規范業主委員會權力,選聘物業服務企業交由全體業主公平選聘。原物業服務企業是否續聘,選聘哪家物業服務企業,都交由業主大會讓全體業主表決產生;另一方面,進一步明確業主委員會牽頭組織的續聘和選聘工作,規范業主委員會權力,同時,要強化屬地監管。

????指引明確各市(區)住房和城鄉建設局同街道辦事處(鎮人民政府)負責本轄區內業主大會選聘物業服務企業的監督管理工作,由街道辦事處(鎮人民政府)負責受理業主大會選聘物業服務企業活動中的投訴,居民委員會(村民委員會)參與業主大會續聘和選聘活動。按實際需要,強化屬地監管。另外,選聘前開展續聘和選聘表決,保障小區平穩過渡。小區成立業主委員會,應以監督物業服務企業提升物業服務水平,維護業主利益為目標,不應以更換物業服務企業為目的,同時現有的相關糾紛中,大部分都是因為物業服務企業對業主委員會的選聘方式不滿造成對抗,因此,指引中規定在選聘物業服務企業之前,需召開業主大會會議對原物業服務企業是否續聘進行表決,保障小區平穩過渡。

(責任編輯:王雪晴 )
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